КАК СТРОЯТ «ЭЛИТНЫЕ» ДОМА?

Купить квартиру в элитном доме считается престижным, к этому стремятся преуспевающие сограждане, взвешивая в уме соблазн обзавестись комфортным жилищем с «приличными» соседями и риск «засветить» собственные доходы перед официальными лицами.
Сомнения у потенциальных покупателей вызывает способность оплатить последующие немалые расходы на отделку и обустройство квартиры, согласование и регистрацию планировки в БТИ, а также эксплуатационные услуги и проживание в таком доме.
Выбор элитного жилья, предлагаемого к покупке разными фирмами в Москве, в настоящее время огромен. Уровень цен за квадратный метр с учетом местоположения, оснащения дома, инфраструктуры и других факторов колеблется от 1000 $ до 5000 $ и более. Вместе с тем, важнейшим критерием оценки потребительских свойств квартиры в любом жилом доме, а тем более элитного класса, является эстетика архитектурного решения, а также качество строительства и уровень технологий, материалов и оборудования, использованных при возведении такого здания. Многие технологические стадии любого строительства представляют собой скрытые работы или такие этапы строительного производства, которые проявят свое истинное качество через один-два или несколько лет эксплуатации, когда уже все претензии к исполнителю предъявлять бесполезно. Большинство покупателей элитного жилья не способны оценить качество строительства по малозаметным признакам или профессионально грамотно произвести «допрос с пристрастием», чтобы получить информацию о методах и технологиях, использованных на объекте. Возможно, по этой причине практически все, что строят, удается продать, и объемы строительства зданий сомнительного качества, но по высоким ценам, неуклонно растут. Удивительно, но к середине 2002 года цены 1 м' в уже сданном новом панельном доме в престижном районе запада или юго-запада Москвы и в монолитном доме среднего уровня на ранней стадии строительства - почти сравнялись.
Многоэтажные дома, построенные по индивидуальному проекту, которые растут как грибы после дождя в самых разных районах, к сожалению, во многих случаях лишь дополняют убогую картину безликих типовых «коробок» разных лет постройки, но в более помпезном и безвкусном исполнении. Можно оправдать однообразность индустриального домостроения решением актуальной социальной задачи обеспечения населения недорогим жильем. Но строительство на коммерческой основе некоторых новых индивидуальных домов, в своем большинстве отличающихся низким качеством как архитектурного решения, так и самих строительных работ, невозможно объяснить ничем, кроме попытки заработать деньги на плохо сделанной работе. К тому же многие дома приобретают печальный вид уже после заселения жильцов, которые обезображивают фасад разностильным остеклением и навешиванием кондиционеров.
Как же должны строиться качественные многоэтажные дома? Какие здания можно относить к элитному классу, существует ли это понятие и что оно означает? На эти вопросы отвечают специалисты и руководители компаний, осуществляющие проектирование и строительство индивидуальных жилых домов. Именно они имеют немалый опыт в использовании тех или иных технологий, в комплектации и применении современных материалов и оборудования для строительства многоэтажных домов, в том числе элитного класса, и несут профессиональную ответственность за возведение таких зданий.
«Элитный» - это просто хороший дом!
Потребителями элитного жилья являются в основном люди социально активные, имеющие свободные деньги. Они могут позволить себе покупать престижные вещи: костюмы, автомобили, квартиры и т.п. Если сравнивать приобретение элитной квартиры с покупкой дорогого костюма, то здесь искушенного клиента интересует в первую очередь - «фирма», «лейбл», т.е. кто является производителем, фирм, строящих по-настоящему элитное жилье, мало, их единицы. Архитекторов, которые зарекомендовали себя как авторы «классных» домов для состоятельных людей, тоже мало, и их работы последних лет широко известны.
Во-вторых, принимается во внимание модель: вещь должна быть модной и элегантной, иметь современный силуэт и красивые пропорции. В строительстве все это определяет архитектор. При этом огромное значение имеют качество материала, его свойства. Если говорить о строительных материалах, то элитный дом должен строиться только из хороших материалов и технологически грамотно. От этого тоже зависят престиж фирмы на рынке и безупречность ее репутации.
Еще один немаловажный показатель - стоимость последующей эксплуатации. К сожалению, в Москве мало кто может гарантировать клиентам низкие расходы на обеспечение проживания. Реальные эксплуатационные расходы должны быть в пределах 0,95~1,0 $ за 1 м', включая и охрану, и бассейн, и все инженерное оснащение. Для этого проект должен быть выполнен технически грамотно с привлечением опытных специалистов-инженеров. Они могут предусмотреть учет и контроль всех расходов и сделают выбор в пользу более высоких и рациональных технологий и оборудования, которые впоследствии обеспечат низкие затраты на эксплуатацию.
Построив шесть элитных домов, я стал понемногу разбираться в том, что же такое «элитный» дом. На самом деле, это просто хороший дом. Такой дом мечтает построить каждый нормальный хозяин - построить один раз и до старости прожить в нем без ремонта, а затем передать своим детям.
Создание жилого дома элитного класса начинается с выбора места для строительства. В «плохом» месте никогда даже сверхсовременный дом не может быть элитным. На такой площадке правильнее, может быть, построить дом среднего класса и не смешить знающих людей рекламными «штучками», заявляя элитным то, что таковым не является. Не стоит забывать и о социальных аспектах окружающей застройки. Окружение дома имеет очень большое значение: если рядом ветхие строения с «коммуналками», как, например, в одном из Арбатских переулков, дом обречен, квартиры не купят. Хороший вид из окна тоже стоит больших денег.
Другой важный фактор - размер участка и самого дома. Элитные дома - это 40 квартир и не более, компактная частная территория, закрытий двор, не более 2-х квартир на этаже. В этих домах не должно быть более 5-7 этажей. Заказчик часто умоляет поднять дом повыше, чего категорически нельзя делать, особенно в центре. (Представьте себе, что в «шестиэтажном» Париже появятся седьмые, восьмые, девятые этажи. Город просто потеряет свое лицо.) Следует также учитывать, что у многих домов в Москве очень неприглядные крыши, поэтому не каждый вид сверху будет удачным.
Большинство домов, выросших в периферийных районах Москвы и украшенных огромными плакатами, рекламирующими их как «элитные», на самом деле таковыми не являются. В облике многих из них чувствуется диктат заказчика и, часто, дурной вкус. Очевидно, что основная цель строительства таких объектов - получение сверхприбыли. Это дома с помпезной архитектурой, где использовались дорогие материалы и инженерные системы. В таких домах ежемесячные эксплуатационные расходы на содержание 1м' могут доходить до 5$. Это значит, что владелец квартиры площадью 250 м7 каждый месяц должен платить за нее около 1000 $, то есть как за аренду. Заказчики бывают разные, но человек порядочный никогда не согласится на сверхприбыль за счет снижения качества строительства. Это «дикий» капитализм.
В идеале архитектор и инвестор-заказчик должны действовать как единое целое и стремиться к пониманию и взаимному доверию. Архитектор может подсказать, что лучше построить на заданном участке, как выполнить планировку, какой должна быть этажность согласно градостроительному регламенту. Он произведет рациональную компоновку и сделает разумный выбор уровня комфортности и «начинки» дома. Задание необходимо разрабатывать совместно с учетом опыта и заказчика, и архитектора. Архитектор не должен испытывать никакого давления. Успешный результат можно достичь только на основе взаимоуважения и в условиях партнерских отношений.
Если раньше мне приходилось сначала разрабатывать архитектурное решение, а затем убеждать своего заказчика в его правильности, то теперь с самых первых эскизов мы плотно работаем вместе, определяем, из чего будет построен дом, какими будут его конструкции и функциональное насыщение. Этот процесс напоминает деловую игру - разрабатывается бытовая среда каждой квартиры, вид из окна, продумывается удобное зонирование. Для того чтобы структура организации жизни в дальнейшем не менялась, ее проработке уделяется очень много времени, рисуется множество вариантов. Это интересная совместная работа. Конечно, внутреннее стилевое решение каждой квартиры выполняется в соответствии со вкусом и пожеланиями клиента. Важно, чтобы мера индивидуальности всего дома соответствовала духу места. Такова задача автора проекта, которую он решает средствами архитектуры.
Высокий уровень культуры заказчика позволяет архитектору, делающему дорогое жилье, применять новые материалы. Сейчас у нас в работе три новых интересных материала - темный бельгийский кирпич ручной формовки, известковый облицовочный камень для фасадов (очень живой и выразительный) и патинированная медь для отделки фасадов. Последний материал - почти художественное изделие. Конечно, это очень дорого, но мы надеемся сохранить в проекте эту облицовку.
Используемые отделочные материалы, безусловно, влияют на стоимость и категорию дома. Например, в гараже мы применяем специальное напольное покрытие, которое выдерживает шипованную резину автомобилей. Наружная стена дома выполняется обязательно с вентилируемой системой: утеплитель - плотная минвата (минимум 140 мм толщиной) и пароизоляция. Внутренняя поверхность стен в квартире - кирпич. В любом месте можно забить гвоздь. Обязательно предусматривается звукоизоляция между квартирами.
От штукатурных фасадов пришлось отказаться, поскольку заказчик просил не применять на фасаде материалы, которые потребуют со временем ремонта. Окна мы используем очень качественные _ деревянные с коробкой толщиной более 85 мм. С южной стороны - дерево-алюминевые, так как темная краска на дереве будет со временем выгорать. ПВХ-окна мы не применяем.
В своей работе мы учитываем и то, что дом должен быть красивым и сверху. Для кровли предпочтительно следующее решение: плоская проектируется с вентпазухой, если скатная - с чердаком. Так надежней.
В целом сметная стоимость строительства обычно не афишируется, хотя заказчик определяет для архитектора ценовой барьер, например, в домах среднего класса. В такой ситуации, безусловно, архитектору работать очень тяжело, особенно когда он ограничен в выборе хороших материалов. С другой стороны, известно много случаев, когда архитекторы не справляются с объектом из-за собственной нерадивости.
Если в процессе строительства 50_60% квартир раскупаются даже без рекламы, это говорит о репутации застройщика, а возможно, и архитектора, так как имя автора проекта может влиять на объем продаж. К сожалению, не существует установленной международной классификации жилых домов, такой, как для офисных помещений. А если бы она была, то в определении элитного класса жилья был бы один важный пункт - «архитектурное решение должно быть безукоризненным».
Грамотно сделанный дом не может трещать!
Под категорию «элитные» в Москве могут подходить только те многоэтажные и среднеэтажные дома, которые стоят в хорошем месте и недалеко от центра. Чем ближе к Кремлю, тем дороже земля. Кроме того, в центре уже нет свободных для застройки новых площадок. Поэтому новый дом возводится на месте сносимого ветхого либо, как наш объект на Зубовском бульваре, надстраивается над подземным сооружением. Во всех случаях такое здание должно быть только монолитным, так как весь комплекс исходных задач можно решить, ведя строительство только этим методом. «Монолит» подразумевает, что конструкция дома практически не будет видна в интерьере и не будет мешать в использовании внутренних площадей.
Элитный дом - это возможность заказчика (клиента) при помощи дизайнера найти самовыражение в обустройстве купленных квадратных метров свободной планировки его квартиры, и конструктор здесь не должен быть помехой. В квартире площадью 150-200 м2 может быть не больше 2-х-З-х несущих колонн.
Технология «монолита» не является сложной, и ее используют во всем мире. В России активное использование монолитных конструкций в жилищном строительстве началось недавно, и когда на рынке появится жесткая конкуренция между фирмами за подрядные работы, стоимость монолитных домов должна снизиться и может стать ниже панельных. Пока считается, что монолитный дом - это дорого. Так происходит в основном из-за сложных условий работы в центре города, проблем с вывозом грунта, запретом на работы в ночное время и т.д. Это влияет и на темпы строительства. При нормальных условиях, когда нет задержек с финансированием, летом за месяц в «монолите» возводят четыре этажа - это хороший темп. Кроме монолитного строительства, возможный вариант для конструкций элитных домов ~ металлический несущий каркас. Но, эти дома намного дороже монолитных. Кроме того, существуют проблемы с пожаростойкостью металла.
Строительство элитного дома предполагает обязательное устройство подземного гаража. Сегодня востребованность машино-мест доходит до 2-х на одну квартиру, иначе квартиры не покупают. Для таких гаражей приходится заглублять вниз от отметки земли 2-3 уровня этажей. В центральной части города глубокие котлованы требуют дополнительных затрат для использования специальных технологий типа «стена в грунте» для того, чтобы не повредить соседние близко стоящие здания.
Поскольку такие элитные дома довольно сложны по геометрии, по планировке и по условиям строительства, расчет их конструкций - процесс очень трудоемкий. Эту работу может сделать только специалист, располагающий мощным расчетным комплексом. Мы свои дома проектируем только математическими методами, сейчас для этого есть хорошие программы. Расчетный метод позволяет нам оптимально спроектировать дом, просчитать, что будет происходить с его несущими элементами.
Кроме каркаса, важнейшим элементом здания являются ограждающие ненесущие наружные стены. Так как ужесточились нормы энергосбережения, стены делаются обязательно многослойными. В традиционном представлении это - кирпич - утеплитель - кирпич. Для элитных домов с внутренней стороны кирпичная стена должна быть толщиной 250 мм для того, чтобы скрыть несущие стойки каркаса. Не должны выступать пилоны внутрь квартиры со стороны наружных стен. Если отделочникам придется «зашивать» их гипсокартоном - это уже не элитный дом и не «чистое» проектное решение.
Конструктор обязан нести ответственность за свои проектные разработки, расчеты, учитывать многие нюансы. Грамотно спроектированный и построенный дом не может трещать и давать деформацию после ввода в эксплуатацию. Если это происходит, значит, допущены ошибки или не выполнены все необходимые расчеты. Например, при строительстве вблизи источников вибрации (метро, железная дорога) конструктор обязан и предусмотреть установку виброопор. Так было сделано в «Доме-Помидор» на Ленинградском проспекте. В элитном доме не должно быть никакой вибрации, даже если застраиваются площадки в зоне отчуждения метрополитена или его линии проходят близко к поверхности.
Иногда в кирпично-монолитных домах на фасаде плохо организованы торцы плит перекрытий. В элитных домах этого не должно быть. Торцы могут быть закрыты кирпичом, установленным на металлические столики, закрепленные на плите. Если по архитектурным соображениям торцы должны быть видны на фасаде, то плита делается на 2 см короче, и затем торец оштукатуривается по сетке. Это дает необходимое качество.
Часто допускается еще одна ошибка, когда в условиях Москвы при строительстве нижней заглубленной части здания, ниже отметки ±0,00, ведут работы кирпичом. Даже при облицовке гранитом кирпич под воздействием водносолевых растворов и перепадов температур будет быстро разрушаться. В этой части здания необходимо использовать только бетон марок В-6, В-10 - с высокой водонепроницаемостью и устойчивостью к агрессивной среде. Очень часто этого не делают, а ведь все огрехи будут исправляться позже за деньги жильцов. Поэтому лучше всего, когда фирма строит дом и она же в дальнейшем отвечает за его эксплуатацию.
Большое внимание должно быть уделено гидроизоляции. Устранять дефекты, допущенные при ее выполнении, потом сложно. Поэтому к производству и приемке гидроизоляционных и других скрытых работ необходимо предъявлять самые высокие требования.
Такое же отношение должно быть к выбору металла. Долговечность скрытых и наружных металлических конструкций обеспечивает только оцинкованный металл. В противном случае допущенные ошибки останутся на совести конструктора и строителя. Никакая служба эксплуатации не сможет исправить потом скрытые дефекты.
Подпись конструктора на документах во время строительства имеет большое значение. С ней должны считаться. Профессиональная обязанность добросовестного конструктора - все проверить, нести ответственность за свои решения, за свои объекты, в том числе за элитные жилые дома.
Квартиры для среднего класса - первый опыт, первые ошибки По нашим проектам в Москве построено три многоэтажных жилых дома, еще два строятся, и пять в настоящее время проектируются. Это индивидуальные проекты, но сами дома достаточно простые, с монолитным каркасом. Все дома условно можно назвать жильем для среднего класса. Квартиры в них продаются в ценовом диапазоне от 1000 до 1500$ за 1 м.
Материалы и технологии, которые мы применяем, всем известны и понятны. Наружные стены - монолит, облицовочный кирпич с утеплителем или пеноблоки и кирпич. Вентилируемые фасады мы не используем, так как они дороги и заказчик от них отказывается.
Мы проектируем дома как по муниципальному заказу за бюджетные деньги, так и по заказу частных фирм, которые так или иначе связаны с московским строительным комплексом. При этом во всех случаях нас стараются ограничить в стоимости материалов и технологий. Все говорят: «Дешевле, дешевле, дешевле! Больше квадратных метров за меньшие деньги!». А после окончания строительства мы видим на своих домах рекламные плакаты с надписью: «Квартиры в элитном доме», с чем категорически не согласны. Мы даже слово «элитные» не любим.
В Москве много оштукатуренных зданий, которые уже через несколько лет приобретают печальный вид. Поэтому стараемся применять лицевой кирпич. Это дает уверенность в том, что фасад дома прослужит много лет. Хотя утеплитель, который мы применяем внутри стены, вызывает у нас большие сомнения: с ним могут быть проблемы, он может и осыпаться со временем. Технологии утепления и сами утеплители недостаточно проработаны и вызывают у нас сомнения. Никто не может гарантированно утверждать, что будет с ним через 10-15 лет.
Занимаясь проектированием новых домов, мы учитываем, что спрос на рынке жилья диктует уменьшение площадей квартир, так как большие квартиры плохо продаются. В «монолите» сейчас лучше делать 4-комнатные - 110-120 м', 3-комнатные - 80~90 м', 2-комнатные - 60-70 м2, 1-комнат-ные - 40-50 мг. Почти как в панельных домах, но планировка другая и возможностей больше. Появляются площади для хозяйственных кладовых, вспомогательных помещений. Кроме того, обязательно должен быть подземный гараж-стоянка. Под панельным домом ее не сделаешь. На каждую квартиру обязательно должно быть одно машино-место и предусмотрен спуск на лифте сразу со своего этажа. Это очень важно.
Другая проблема - ценовая политика. Стоимость места в гараже-стоянке доходит до 20-25 тыс.$. Почему так дорого? Это просто абсурд! Должно быть 10-15 тыс. $. Эта проблема должна решаться в интересах всего города.
Другие сложности - оформление фасадов. Город стремительно уродуется остеклением и навешиванием кондиционеров. Это ужасно. Мы пытаемся решать эту проблему архитектурными средствами: либо при помощи единого хорошего остекления, либо проектируем такие балконы, которые невозможно остеклить. Для наружных блоков кондиционеров мы стали предусматривать на фасаде специальные места для установки. Но, разумеется, лучше всего обеспечить общую во всем доме централизованную систему охлаждения воздуха с разводкой в каждую квартиру (не путать с кондиционированием).
Наши дома строили российские фирмы. К строительству одного объекта привлекали подрядчика из Югославии - качество было лучше.
Зимнее строительство - мера вынужденная. План составляют так, что приходится начинать стройку осенью. Кирпичная кладка обычно приходится на февраль. Полгода занимает возведение монолитной части дома, а весь дом - это 12~14 месяцев.
Но можно рассчитать так, чтобы вести кладку в теплое время, хотя высолы на кирпиче и при летней кладке неизбежны - таково свойство используемых материалов, потом приходится использовать «смывку».
Качество нашего строительства, повторяю, категория, отражающая ситуацию в отрасли. Квалифицированных специалистов не хватает, есть дефицит опытных проектировщиков-конструкторов и смежников, мало архитекторов.
В Москве много оштукатуренных зданий, которые уже через несколько лет приобретают печальный вид. Поэтому стараемся применять лицевой кирпич. Это дает уверенность в том, что фасад дома прослужит много лет. Хотя утеплитель, который мы применяем внутри стены, вызывает у нас большие сомнения: с ним могут быть проблемы, он может и осыпаться со временем. Технологии утепления и сами утеплители недостаточно проработаны и вызывают у нас сомнения. Никто не может гарантированно утверждать, что будет с ним через 10-15 лет.
Однако из соображений экономии приходится упрощать архитектурные и конструктивные решения. Практически не было случая, чтобы нам сказали: «Сделай лучше, пусть будет дороже!» Задача всегда одна - максимально дешево построить и за большие деньги продать! Хотя продажа - это не наше дело, мы пытаемся решать все проблемы вместе с заказчиком.
Вообще, небрежное строительное исполнение, низкое качество отдельных деталей здания - бывает не только на наших объектах. Объяснения таким фактам находятся уже в области культурологии. Экономия на мелочах видна очень часто на многих домах. Бросаются в глаза ограждения балконов, торцы плит перекрытий и т.д. Вблизи все это особенно заметно. Важен тандем, который строится на доверии заказчика архитектору. Если это есть, то все получается хорошо. А подрядчика всегда можно заменить, если он не справляется.
Я не вижу перспективы в деятельности тех фирм, где совмещается заказчик и архитектор. Должен быть независимый архитектор, которого заказчик выбрал на основе конкурса и который за нормальные деньги делает проект и ездит на надзор. Они становятся компаньонами только на период строительства. А подрядчик должен просто качественно и быстро построить дом строго по проекту. Хотя в реальности оказывается, что это сложно! Все дело в заказчике: есть совестливые граждане, которые стараются по возможности сделать все как следует, а есть совсем бессовестные, которые хотят «впарить» плохой товар. В Москве колоссальная нехватка комфортабельного жилья, даже с недоделками. Особенно если цена от 1000 до 2000$ за 1 мг. Много квартир покупают иногородние. Они хотят получить жилплощадь в Москве и желательно приличную. Эта категория покупателей оказывает значительное влияние на спрос на рынке жилья. Люди, которые многие годы жили в бараках и коробках, хотят иметь квартиры получше и не в панельных домах, и у них есть на это деньги. Если на доме долго висит плакат «Продаются квартиры», значит, цены там «зашкаливают» за 2,5~3 тыс. у. е. и есть вопросы по поводу качества строительства. Иногда мы угадываем спрос, иногда нет. Сейчас только приходит понимание того, что такое жилье для среднего класса. Панельные дома не относятся к жилью этого типа. Продолжение панельного домостроения вообще не должно комментироваться, это вне сферы строительных проблем. Перспективы у этой промышленности нет. Недаром в Восточной Европе закрылись все ДСК. Еще десяток-другой лет, и панельные дома в России тоже прекратят строить.
А проблема квартир для среднего класса существует, и она будет решаться параллельно с другими социально-экономическими и правовыми задачами. То, что сейчас происходит - это начало, первые уроки и первые ошибки. Кто-то уйдет с рынка, а лучшие останутся и будут работать. Мирные взаимоотношения между государством и гражданами по жилищным делам должны наладиться без грабежей и конфликтов.
Занимаясь проектированием новых домов, мы учитываем, что спрос на рынке жилья диктует уменьшение площадей квартир, так как большие квартиры плохо продаются. В «монолите» сейчас лучше делать 4-комнатные - 110-120 м', 3-комнатные - 80-90 м>, 2-комнатные - 60-70 м2, 1-комнат-ные - 40~50 м'. Почти как в панельных домах, но планировка другая и возможностей больше. Появляются площади для хозяйственных кладовых, вспомогательных помещений. Кроме того, обязательно должен быть подземный гараж-стоянка. Под панельным домом ее не сделаешь. На каждую квартиру обязательно должно быть одно машиноместо и предусмотрен спуск на лифте сразу со своего этажа. Это очень важно.
Другая проблема - ценовая политика. Стоимость места в гараже-стоянке доходит до 20-25 тыс.$. Почему так дорого? Это просто абсурд! Должно быть 10-15 тыс. $. Эта проблема должна решаться в интересах всего города.
Другие сложности - оформление фасадов. Город стремительно уродуется остеклением и навешиванием кондиционеров. Это ужасно. Мы пытаемся решать эту проблему архитектурными средствами: либо при помощи единого хорошего остекления, либо проектируем такие балконы, которые невозможно остеклить. Для наружных блоков кондиционеров мы стали предусматривать на фасаде специальные места для установки. Но, разумеется, лучше всего обеспечить общую во всем доме централизованную систему охлаждения воздуха с разводкой в каждую квартиру (не путать с кондиционированием). Это опти-
мальный способ, дающий владельцу квартиры право выбора: подключаться к единой системе или - нет. Применительно к общей стоимости квартиры затраты на такую систему будут низкими, а польза - большая. Вообще, комплектация домов могла бы быть лучшего качества - и окна, и радиаторы, и трубы, но пока, увы...
Наши дома строили российские фирмы. К строительству одного объекта привлекали подрядчика из Югославии - качество было лучше.
Зимнее строительство - мера вынужденная. План составляют так, что приходится начинать стройку осенью. Кирпичная кладка обычно приходится на февраль. Полгода занимает возведение монолитной части дома, а весь дом -это 12-14 месяцев.
Но можно рассчитать так, чтобы вести кладку в теплое время, хотя высолы на кирпиче и при летней кладке неизбежны - таково свойство используемых материалов, потом приходится использовать «смывку».
Качество нашего строительства, повторяю, категория, отражающая ситуацию в отрасли. Квалифицированных специалистов не хватает, есть дефицит опытных проектировщиков-конструкторов и смежников, мало архитекторов.
Ошибочно ждать прямо сейчас каких-то феноменальных результатов. Мы находимся в самом начале пути.

Выбор материалов для наружных стен
Проблема качественного жилья, в том числе и элитного класса, заключается в том, что при возведении многоэтажных домов повышенное внимание уделяется снижению расходов на строительство. Поэтому часто применяются материалы, не предназначенные для утепления и отделки фасадов, или материалы, не совмещаемые в надежную и долговечную теплозащитную систему.
Рассмотрим некоторые методы возведения ограждающих конструкций при строительстве монолитно каркасных домов, а также характерные технологические ошибки. В настоящее время строители выполняют несколько видов конструкций стен, при этом чаще всего используют наиболее дешевые стеновые пено-газобетонные блоки с последующим утеплением и отделкой. Ошибка заключается в том, что ограждающие конструкции выполняют из материалов, предназначенье для внутренних работ. Их плотность (объемный вес) в основном составляет около 400 кг/м'. В то время как по Европейскому стандарту для наружных стен могут применяться блоки с объемным весом не менее 600 кг/м1. Кроме того, для отделки наружной стены из пеноблоков иногда используют высоко-
прочные штукатурные растворы, имеющие низкий коэффициент паропроницаемости, что ведет к накоплению влаги внутри блока и отслоению защитно-штукатурного слоя от основания (фото 1).
Другой, часто практикуемый способ отделки стен из пенобетонных блоков - использование облицовочного кирпича. В этом случае большое значение для получения качественных покрытий имеет правильное применение кладочных растворных смесей. Они должны быть на известковой основе и паропроницаемы. Ни в коем случае нельзя производить кладку в зимнее время года с использованием противоморозных добавок. Результатом этих нарушений станет образование солевых отложений внутри кладки и на ее поверхности, что приведет к ее разрушению.
Еще одним способом отделки и утепления стен из пенобетонных блоков является использование «мокрых» штукатурных процессов (пеноблок - утеплитель - сетка - штукатурка - краска). Здесь также большое внимание нужно уделять правильному подбору материалов. Должна быть единая рассчитанная система, но в проектах редко делаются расчеты на паропроницаемость. На пенобетонные блоки в таких случаях можно ставить только утеплитель из минеральной плиты, а не пенополистирол. ГУ Центр «Эн-лаком» провел экспертизу нескольких домов в Митино, где были сделаны стены из пенобетонных блоков и пенополистирола. Обследование показало, что влага накапливалась внутри стены и блоки разрушались. Есть еще очень важный фактор, влияющий на долговечность фасадных покрытий. Это наружная окраска зданий, которая может быть сделана только высоко-паропроницаемыми красками на силикатной, силиконовой или си-локсановой основе. Из-за низкой паропроницаемости не допускается использование красок на акриловой основе по минеральным декоративным штукатуркам.
Для отделки пено-газобетонных блоков с внутренней стороны нужно использовать паропроницае-мые штукатурные растворы. Но во избежание усадки, деформации и отрыва от самих блоков, физико-механические характеристики этих растворов не должны обеспечивать им очень высокую прочность. Поэтому очень важно проектировать всю стену в целом и проверять материалы на совместимость. Одним из примеров неправильной привязки качествен-
ных материалов на фасадах является примыкание неутепленной части здания к системе утепления (фото 2), а также неправильное устройство деформационных и температурных швов, что ведет к разрушению систем утепления.
Большой опыт и методики расчета наружных стен есть у фирм, которые специализируются на системах наружного утепления. Эти фирмы могут оказать содействие проектным и строительным организациям в правильном выборе системы материалов и технологии, ее привязки к каждому конкретному зданию.
Другой возможный принцип отделки элитных домов - стены из колодезной кладки с утеплителем
внутри. К сожалению, их мало кто правильно проектирует. В системе «кирпич _ утеплитель - воздушный зазор и кирпич» плита утеплителя должна быть гидрофибизированной и иметь определенную плотность. Другая особенность - связи-перевязки между двумя кладками. Они должны быть не из черного металла, корродирующего от влаги, а из «нержавейки». И, наконец, конструкция должна быть вентилируемой. В ней необходимо предусмотреть пазухи для выхода конденсата, иначе вода будет накапливаться в наружном облицовочном кирпиче и разрушать его.
Еще одна типичная ошибка: не учитываются «мостики» холода.
Из-за того, что в монолитных плитах перекрытий иногда не оставляют пазухи с утеплителем, они подвергаются промерзанию. При определении и расчете вида системы утепления для высотных домов необходимо принимать во внимание ветровые нагрузки. Были случаи, когда в домах с навесными вентилируемыми фасадами при сильном ветре стены издавали сильный гул. Другие дефекты навесных облицованных фасадов связаны с неправильным расчетом воздушного зазора. При герметизации швов это может привести к накоплению конденсата внутри системы (фото 2) или к эффекту «плачущего» фасада, когда конденсат выпадает на внутренней и наружной сторонах облицовки (фото 3). Одной из грубейших ошибок при устройстве систем наружного утепления является применение несертифицированных систем и материалов, не имеющих Технического свидетельства (допуска) Госстроя РФ (фото 5).
Еще одна рекомендация: при строительстве действительно элитных домов лучше всего применять монолитную наружную стену толщиной порядка 160 мм, а затем одну из систем наружного утепления - вентилируемую или штукатурную, имеющую техническое свидетельство.
Контроль качества строительства может быть более эффективным, когда функции заказчика, инвестора и проектировщика разделены и не обусловлены деятельностью одной компании. Ведь если есть один общий начальник, то круговая порука может заменить добросовестное отношение к делу. В ГУ Центр
«Энлаком» обращаются за экспертизой «проблемных» объектов. Мы проверяем, даем заключение и рекомендации по устранению выявленных дефектов. Если обнаружен брак, обращаемся к строителям с требованием устранить, если не выполняют, то сообщаем в ИГАСН и приостанавливаем действие лицензии. Это дает эффект. В таких случаях ответственность несут и подрядчик, и генеральный подрядчик. За последнее время систему утепления прошлось полностью снять и переделать более чем на 10 объектах. Но не всегда виноваты строители. Бывает, что брак изначально заложен в проектном решении и не был обнаружен экспертизой проекта.
По существующим нормам на отделку фасадов зданий гарантия дается сроком на 2 года. В дальнейшем с фасадом обычно ничего уже не случается. Что касается конструкционного брака - это другое дело, на него срок давности не распространяется. Хуже всего - мягкие зимы, когда температура часто переходит через 0°С. В таких условиях дефекты проявятся быстрее. В случае возникновения проблем с фасадом нужно обращаться с жалобой в жилищный комитет. По факту жалобы назначается проведение экспертизы. После обследования делается заключение, которое передается строительной организации. Если строители не устраняют дефекты, то дело передается в арбитражный суд. Однако бывает так, что и сами жильцы, занимаясь переоборудованием балконов или лоджий, повреждают фасадную конструкцию стен. Это, конечно же, недопустимо.
Рассмотренные выше особенности фасадной отделки - только часть из большого числа профессиональных тонкостей, которые должны знать и учитывать специалисты в процессе создания многоэтажных жилых зданий. Поэтому для получения качественных, долговечных, декоративных фасадных поверхностей огромное значение имеет инженерно-технологическое сопровождение строящихся объектов.
Как достигается хорошее качество фасадов?
В представлении большинства людей понятие «элитный дом» ассоциируется не только с относительной дороговизной применяемых материалов и технологий, но и с надежностью и долговечностью. Не менее важен привлекательный внешний вид здания, престижность его отделки и, желательно, та или иная «изюминка», придающая ему индивидуальность.
Группа «Инфокосмос» уже восьмой год успешно работает на рынке наружного утепления и отделки фасадов. О преимуществах и не-
достатках тех или иных технических решений, положенных в основу современных фасадов элитных жилых домов, и хотелось бы поговорить.
После введения в 1995-1998 гг. Дополнений №№ 3 и 4 к СНиП II-3-79* наибольшей популярностью при возведении элитного жилья пользуются следующие конструкции с энергосберегающими технологиями для утепления (и отделки) наружных стен:
• наружное утепление несущей стены и штукатурная отделка фасадов;
• наружное утепление несущей стены и навесная ограждающая конструкция с вентилируемым воздушным зазором;
• наружная стена из легких блоков с последующей облицовкой кирпичом, камнем либо оштукатуриванием и окраской;
• различные типы «колодцевых кладок», включая трехслойную стеновую конструкцию «несущая стена _ утеплитель ~ облицовочный кирпич» и ее разновидности.
Рассмотрим перечисленные конструкции с позиций, наиболее важных для элитного домостроения: эстетической выразительности и долговечности.
По эстетической выразительности традиционно «пальму первенства» держат штукатурные фасады. Испокон веков в России и Западной Европе большинство престижных жилых домов, как в городах, так и в сельской местности, имеют штукатурные фасады. Они предоставляют максимальную свободу архитектору при выборе цвета, фактуры и объемно-пластических решений.
Как и ранее, в наши времена элитные жилые дома с кирпичными и каменными фасадами представляют собой скорее исключение из правил. Они существенно уменьшают свободу выбора архитектора и «утяжеляют» внешний облик здания.
Попытки выполнить объемную пластику фасада из квадратных или прямоугольных элементов напоминают попытки компании «Лето» приблизиться к натуральным формам воспроизводимых конструктором объектов. Придание же камню или кирпичу сглаженных, округлых очертаний требует неоправданно больших временных и финансовых ресурсов.
Подобный недостаток выразительных средств характерен и для входящих в моду навесных вентилируемых фасадов. Очевидно, что практически полное отсутствие подобных фасадов, например, внутри московского Садового кольца, объясняется не только «штукатурной» архитектурной традицией центра столицы, но и нежеланием большинства архитекторов сознательно сужать для себя свободу выбора фактуры, формы и цвета.
Тем, кто не разделяет мою точку зрения на этот счет, рекомендую посетить центр Берлина, в особенности его западную часть, чтобы воочию убедиться, насколько «эффект «Лето» трудно совмещается с понятием «элитное жилье» и что на самом деле представляет из себя пресловутая «высокая эклектика».
Выдающиеся памятники архитектуры, выполненные из камня и кирпича, стали таковыми, в первую очередь, именно благодаря удачным объемным решениям, изяществу форм и тончайшим пластическим нюансам, невоспроизводимым в случае применения современных технологий навесных вентилируемых фасадов. Не ставя под сомнение гениальность «Черного квадрата» Малевича, попробуем представить себе, что мы находимся в картинной галерее, в которой экспонируется не одна эта картина, а три тысячи репродукций «Черного квадрата».
Завершая тему архитектурной выразительности, хотелось бы отметить, что, несмотря на все вышеизложенное, на рынке элитного жилья определенный спрос на фасады с облицовкой кирпичом или камнем, а также вентилируемые навесные фасады все же имеется. И главная причина этого кроется вовсе не в эстетике.
Дело в том, что камень, кирпич и даже тонкослойные навесные элементы вентилируемых фасадов традиционно ассоциировались с долговечностью и надежностью. Равно как и почти все остальные составляющие стеновых «сэндвичей», приведенных выше.
Однако расчеты, выполненные технологами фирмы «Инфокосмос», и анализ статистики «отказов» фасадных (и стеновых) конструкций московских зданий постройки 1996-2001 годов, сделанный специалистами ГУ Центр «Энлаком», показали, что при некачественном проектировании все четыре основных типа конструкции стен элитного жилья могут потребовать капитального ремонта уже через два - три года эксплуатации. О наиболее серьезной ошибке в проектировании стеновых конструкций с «колодцевой кладкой» - неучете явления паропереноса и связанной с ним возможности выпадения конденсата внутри конструкции. ГУ Центр «Энлаком» уже зафиксировал начало процессов разрушения стеновых конструкции ряда так называемых «кирпично-монолитных» домов постройки последних лет в случаях не принятия во внимание проектировщиками явления паропереноса, а также при нарушении подрядчиками технологии производства работ.
Аналогичные ошибки зачастую допускаются и при проектировании конструкций из легких блоков с последующей облицовкой кирпичом, камнем либо оштукатуриванием и окраской. В «Некоторых аспектах применения энергоэффективных систем... » подробно разбираются пути решения этой проблемы, как для данного случая, так и для «колодцевой кладки».
Нам очень импонирует повышенное внимание Госстроя РФ к совершенству и надежности систем наружного утепления. При этом штукатурная отделка стен зданий и сооружений признается как один из наиболее прогрессивных методов. Всесторонние испытания в процессе получения технического свидетельства Госстроя РФ на ту или иную систему действительно ставят заслон некачественным или недоработанным конструкциям.
Однако вызывает недоумение практически полное отсутствие внимания главного законодателя строительного комплекса страны к массовому браку в проектировании конструкций стен с применением легких блоков и «колодцевой кладки». Между тем, при отказе таких систем теплоизоляции в большинстве случаев демонтажу подлежит вся конструкция, «до обоев».
А ведь речь идет даже не о «муниципальном панельном жилье», выделенном терпеливым и готовым все простить бессловесным «очередникам», а о так называемой «индивидуальной застройке», домах «повышенной комфортности» и об элитном жилье.
О надежности и долговечности систем наружной теплоизоляции с вентилируемым воздушным зазором (так называемых «навесных вентфасадов») хотелось бы сказать особо.
Занимая прочные лидирующие позиции в области производства и монтажа систем наружной теплоизоляции со штукатурной отделкой фасадов, мы внимательно следим за развитием пока еще очень небольшого рынка систем теплоизоляции с навесными вент-фасадами. Внимание это обусловлено тем фактом, что, по мнению некоторых архитекторов, строителей и заказчиков, навесные вент-фасады - это оптимальное решение для элитного жилья, так как они выполнены из материалов, подсознательно воспринимающихся как долговечные. Даже, несмотря на «эффект «Лето».
Если есть спрос, пусть и не очень большой, имеет смысл сформировать предложение. И наши специалисты, идя навстречу пожеланиям некоторых заказчиков, тщательно изучили рынок навесных вент-фасадов. Основные выводы следующие. Наряду с наружным утеплением и штукатурной отделкой, навесные вент-фасады относятся к наиболее прогрессивным энергосберегающим технологиям в современном строительстве. И те, и другие имеют полное право использоваться при проектировании элитного жилья. Однако, так же как в случае с наружным утеплением и штукатурной отделкой, наиболее доступные из навесных вент-фасадов не являются долговечными. Это обусловлено множеством факторов, главный из которых - необоснованная замена составляющих системы навесного вентфасада на недостаточно качественные аналоги и упрощение конструкции с целью снижения ее стоимости. Несмотря на негорючесть большинства элементов конструкции, тем не менее, пожарная безопасность некоторых конструкций вент-фасадов вызывает сомнения.
В связи с этим мы можем только поприветствовать осторожность Госстроя РФ в подходе к выдаче технических свидетельств на системы навесных вент-фасадов. Действительно, к применению должны допускаться только прошедшие всесторонние климатические и пожарные испытания системы, а не механические наборы элементов.
В процессе разработки собственной системы навесного вент-фасада мы постараемся учесть отмеченные нами в ходе анализа недостатки. Если это интересно, готовы поделиться своим опытом, как в этом направлении, так и в том, что касается круглогодичного монтажа систем наружного утепления с применением мокрых штукатурных процессов. Предметом отдельного разговора может быть и экология элитного жилья, где у нас также есть свои наработки.
Кроме того, следует сказать пару слов об эксплуатации фасадов элитных домов в условиях мегаполисов. Ко всем требованиям, о которых мы говорили выше, добавляются обеспечение стойкости поверхности фасада к «кислотным дождям», атмосферным загрязнениям, ее пригодность к очистке и окраске или только к окраске, «вандалоустойчивость» и ремонтопригодность. Для южных регионов важна стойкость фасадов к возникновению и развитию грибка и плесени. Она достигается за счет минимизации количества пор в облицовочном материале путем его обработки специальными составами. В случае штукатурных фасадов с этой целью применяются биоцидные добавки, которые вводятся в штукатурные (или) окрасочные составы.
Резюмируя все сказанное, хотелось бы обратить внимание проектировщиков на то, что при переходе от однослойных стеновых конструкций к многослойным, принцип «соединяя два и более надежных элемента, получаем надежную систему» работает далеко не всегда. Необходимо учитывать множество факторов, таких как пароперенос, морозостойкость, коррозионная стойкость, пожарная безопасность и т.д. для системы в целом. Что же до эстетики элитного жилья - современные технологии позволяют воплощать самые смелые замыслы архитекторов. Да и традиций России не занимать.